一、總體要求                                                     

（一）工作目標(biāo)。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，認真貫徹落實市委、市政府決策部署和“放管服”改革要求，以簡化辦事流程、提高辦事效率為重點，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為導(dǎo)向，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，以線上線下交易平臺同步推進為著力點，完善規(guī)范土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為推動我市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

到2023年底，基本建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，要結(jié)合實際完善政策措施，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序，資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

    （二）適用范圍。本意見適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理。交易對象是依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其它附著物等整宗地一并交易等情況。涉及房地產(chǎn)交易的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)執(zhí)行。

已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

二、完善政策體系

（三）明晰轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)。有下列情形之一的,國有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

1.土地權(quán)屬不清,有爭議的;

2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他   形式限制權(quán)利的；

3.共有建設(shè)用地使用權(quán),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

4.法律法規(guī)或其他規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓情況的。

（四）完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則。建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的各類行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資（入股）以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合產(chǎn)權(quán)明晰、來源合法等前置條件，并取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證書。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其它附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

1.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向自然資源部門申請，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，保留劃撥方式按轉(zhuǎn)移登記辦理。不符合《劃撥用地目錄》或受讓人申請變更為有償使用的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補繳土地有償使用價款，按出讓用地性質(zhì)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定，且不損害公共利益和相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，應(yīng)充分保障交易自由，依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

探索實行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓且建設(shè)工程投資額（投資額可委托有資質(zhì)的機構(gòu)認定，商品住宅及商服用地項目除外）未達到總投資額百分之二十五的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，交易雙方先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，報經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)后辦理預(yù)告登記（預(yù)告登記不發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利主體法律責(zé)任義務(wù)轉(zhuǎn)移），待達到法定轉(zhuǎn)讓條件后，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

3.以作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）機關(guān)批準(zhǔn)。作價出資（入股）土地轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資（入股）方式，也可根據(jù)權(quán)利人申請，直接變更為出讓方式。

4.以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在使用年限內(nèi)可在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)報經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補繳土地出讓價款差額。

5.完善建設(shè)用地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。擬分割、合并轉(zhuǎn)讓的土地按照先依法分割、合并再轉(zhuǎn)讓的程序辦理。

擬分割、合并的宗地應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，且已依法辦理不動產(chǎn)登記。宗地分割后應(yīng)具備獨立分宗條件，滿足規(guī)劃、消防、用水、用電、用氣和采暖等要求，分割后應(yīng)保障雙方的正常通行等其他權(quán)利，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和獨立使用功能。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。建設(shè)用地使用權(quán)屬于同一權(quán)利人、用途相同且相鄰的，經(jīng)自然資源部門同意后可以合并，以合并前各宗土地的剩余年限綜合確定合并宗地后的土地使用年限，但不得超過該用途的法定最高年限。

土地分割、合并的，土地權(quán)利人可憑批準(zhǔn)文件、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等資料辦理不動產(chǎn)登記。用地批準(zhǔn)文件、土地出讓合同及監(jiān)管協(xié)議規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的，從其規(guī)定。分割或合并后的土地容積率等規(guī)劃條件，由自然資源部門在批準(zhǔn)分割、合并時予以明確，并報本級政府備案。

6.已建成的工業(yè)項目用地分割轉(zhuǎn)讓，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和使用功能。項目配建的行政辦公樓、生活服務(wù)設(shè)施等不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。鼓勵對能夠單獨出具規(guī)劃設(shè)計條件、設(shè)置獨立出入口、滿足消防安全條件，且已達到《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》約定條件的宗地，經(jīng)批準(zhǔn)后可進行分割轉(zhuǎn)讓或者由政府有償收回后重新供應(yīng)。

7.以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租人支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)自然資源部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)變更后繼續(xù)有效。

8.落實差別化的稅收政策。市、縣（市）稅務(wù)部門要落實好減稅降費政策，落實好我省按差別化政策調(diào)整后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)。

（五）明確出租政策。建設(shè)用地使用權(quán)可以整宗出租，也可以部分出租。建設(shè)用地使用權(quán)出租時，其地上建筑物、其它附著物同時出租。共有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)取得其他共有人同意。抵押權(quán)設(shè)立前，建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押的影響。

1.以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租的以及臨時改變建筑物原用途出租的，出租人提供相關(guān)出租合同、不動產(chǎn)權(quán)證等資料，應(yīng)向土地所在地自然資源部門申報。應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。

2.以出讓、作價出資（入股）、租賃等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。出租年限不得超過有償使用合同約定的剩余年限。經(jīng)批準(zhǔn)同意改變用途的，應(yīng)與自然資源部門重新簽訂建設(shè)用地有償使用合同，補繳土地出讓價款。

（六）放寬抵押限制

1.明確抵押條件。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，自然資源部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)，不再另行辦理抵押審批手續(xù)。在劃撥用地抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納建設(shè)用地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費后，可行使優(yōu)先受償權(quán)，其有關(guān)要求應(yīng)在抵押合同、不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)登記證明上進行說明備注；以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，法律法規(guī)無特別規(guī)定、出讓合同無特別約定以及作價出資（入股）法律文件無特別規(guī)定的，不限制其抵押，抵押金額應(yīng)合理確定；以授權(quán)經(jīng)營方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，依法依規(guī)批準(zhǔn)后可以設(shè)定抵押權(quán)。

國有建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押的，須按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進行分割，分割后地塊應(yīng)具備獨立分宗條件。以部分宗地申請土地使用權(quán)抵押登記的，不予受理（以房屋所有權(quán)進行抵押，所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)隨之抵押的除外）。土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)根據(jù)其價值可多次設(shè)定抵押權(quán)。

2.擴大抵押范圍。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上建筑物、其它附著物一并抵押。涉及企業(yè)、個人之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其它附著物抵押同時設(shè)定多個抵押權(quán)的，應(yīng)載明抵押權(quán)順位。

3.保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。抵押融資款項僅限于該項目開發(fā)建設(shè)及項目建成后運營管理所需，不得為第三人提供擔(dān)保，抵押當(dāng)事人需書面承諾抵押權(quán)實現(xiàn)后不得改變原不動產(chǎn)用途，保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保利益相關(guān)人權(quán)益不受損害。

     三、建立健全市場體系  

（七）建立交易平臺。市、縣（市）自然資源部門在現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建土地二級市場實體交易機構(gòu)，為交易雙方提供交易場所，實行“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。建立市、縣（市）參與、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市級土地二級市場線上交易平臺，與土地一級市場信息化系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和功能銜接，實現(xiàn)信息發(fā)布、掛牌競價、合同簽訂以及交易事項受理、審核、監(jiān)管等功能。探索線上交易資金第三方賬戶托管模式，降低交易風(fēng)險，并做好與國家平臺、省級平臺數(shù)據(jù)信息的銜接互通。

（八）規(guī)范交易流程。全面梳理土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，結(jié)合實際建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”操作流程，交易雙方可通過市、縣（市）土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息，可自行協(xié)商交易，也可委托市、縣（市）土地二級市場交易平臺公開交易。完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價款和稅費繳納、歸檔等程序，制定土地市場交易合同示范文本，明確使用規(guī)則。

（九）完善交易規(guī)則。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易，其中涉及以劃撥、協(xié)議出讓等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租的，應(yīng)納入土地二級市場交易平臺公開交易。

（十）加強信息共享。涉及建設(shè)用地使用權(quán)司法處置的案件，司法機關(guān)在處置決定作出前應(yīng)向自然資源部門了解涉案建設(shè)用地使用權(quán)情況，防止因信息不對稱造成土地處置后難以轉(zhuǎn)移登記或無法開發(fā)利用等糾紛。司法處置土地可進入市級土地二級市場交易平臺交易。對涉地司法處置信息，司法機關(guān)應(yīng)及時通知或傳遞給當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)，協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法實現(xiàn)稅款及時足額入庫，防止稅收流失。

政府有關(guān)部門、事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置時，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，在公開交易前應(yīng)征求自然資源、財政、國有資產(chǎn)監(jiān)管等部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。經(jīng)依法批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有企業(yè)或公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通過土地二級市場交易平臺公開交易。原屬公共服務(wù)設(shè)施用地的，在符合規(guī)劃的前提下優(yōu)先用于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門應(yīng)加強對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門與自然資源部門應(yīng)當(dāng)加強信息共享。

（十一）提升服務(wù)效能。在土地二級市場交易機構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融、咨詢服務(wù)等相關(guān)辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，加強交易監(jiān)管與不動產(chǎn)登記的有序銜接，實行“交易+登記”一體化服務(wù)。嚴(yán)格落實限時辦結(jié)制、服務(wù)承諾制，精簡證明材料，為交易各方提供高效便捷的服務(wù)。

（十二）培育中介組織。發(fā)揮中介組織在市場交易中的橋梁作用，建立土地二級市場中介機構(gòu)庫。中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備法律法規(guī)規(guī)定的條件，按照行業(yè)技術(shù)規(guī)范和技術(shù)規(guī)程等要求接受當(dāng)事人的委托，依法依規(guī)為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。加強對中介機構(gòu)的監(jiān)督管理，土地評估報告須經(jīng)自然資源部門網(wǎng)站或中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會網(wǎng)站通過“土地估價系統(tǒng)”進行備案，并取得電子備案號。

（十三）健全監(jiān)管機制。建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有效銜接，全面掌握土地二級市場有關(guān)信息，綜合分析研判市場形勢，定期發(fā)布市場交易動態(tài)信息，推進低效用地再開發(fā)，加快消化批而未供和閑置土地，強化土地一、二級市場聯(lián)動和整體調(diào)控。健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機制，將相關(guān)市場主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入省公共信用信息平臺和國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，實行信息歸集共享，對失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒。

四、保障措施

（十四）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市、縣（市）人民政府作為土地市場建設(shè)的責(zé)任主體，要建立發(fā)展改革、財政、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)等部門和法院、銀保監(jiān)、地方金融監(jiān)管等單位共同參與的工作機制，細化職責(zé)分工，完善政策措施，加強行業(yè)指導(dǎo)，做好人員、經(jīng)費、場所和機構(gòu)保障，形成工作合力，有序推進土地二級市場培育和發(fā)展。

（十五）加大宣傳引導(dǎo)。加大對土地二級市場政策的宣傳力度，通過電視、網(wǎng)絡(luò)、新媒體等渠道，及時準(zhǔn)確發(fā)布工作信息，擴大土地二級市場影響力，調(diào)動市場主體參與積極性，提高市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地意識。

（十六）嚴(yán)格監(jiān)督問責(zé)。市、縣（市）各有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行土地二級市場相關(guān)規(guī)定，對違反規(guī)定、損害土地使用權(quán)人利益、破壞土地市場秩序的行為要堅決打擊；對違反規(guī)定的部門及責(zé)任人員要依法依規(guī)追究責(zé)任，堅決維護土地二級市場交易秩序。

本意見自發(fā)布之日起三十日后施行，有效期五年。如國家、省出臺法律法規(guī)要求與本意見不一致的，以國家、省要求為準(zhǔn)。

                           牡丹江市人民政府辦公室

                        2023年8月21日

牡丹江市人民政府辦公室                2023年8月21日印發(fā)